Nội dung bài viết

Phát mãi nhà đất là gì? Có nên đầu tư cho thuê nhà quận 2?

Nhà đất phát mãi là một khái niệm không còn xa lạ với nhiều người. Đây là những bất động sản được ngân hàng tịch biên do chủ sở hữu không thực hiện nghĩa vụ trả nợ. Vậy phát mãi nhà đất là gì? Có nên đầu tư vào nhà phát mãi hay không? Bài viết dưới đây sẽ giải đáp những thắc mắc này.

1. Khái niệm về phát mãi bất động sản

Phát mãi bất động sản là một hình thức thu hồi nợ được thực hiện khi người vay nợ ngân hàng không còn khả năng chi trả khoản vay. Theo quy định của pháp luật, khi người vay thế chấp tài sản cho ngân hàng để vay vốn, nếu không trả được nợ đúng hạn, ngân hàng có quyền thu hồi tài sản đó để bán đấu giá.

Phát mãi bất động sản thường xảy ra trong các trường hợp sau:

• Người vay kinh doanh thất bại, phá sản, vỡ nợ.
• Người vay sử dụng tiền vay vào mục đích không đúng như cam kết với ngân hàng.
• Người vay cố tình trốn tránh trách nhiệm trả nợ.

Khi phát mãi bất động sản, ngân hàng sẽ tiến hành định giá tài sản đó theo giá thị trường. Sau đó, ngân hàng sẽ tổ chức đấu giá tài sản đó công khai. Người có giá trả cao nhất sẽ được mua tài sản.

Số tiền thu được từ việc phát mãi bất động sản sẽ được dùng để thanh toán khoản nợ gốc, lãi và các chi phí liên quan đến việc phát mãi. Nếu số tiền thu được còn dư thì sẽ được trả lại cho người vay.

Khi người vay tiền ngân hàng mất khả năng chi trả khoản nợ thì tài sản được đem ra xử lý.

2. Trình tự thực hiện việc phát mãi tài sản

rình tự thực hiện việc phát mãi tài sản được quy định tại Điều 304 và Điều 305 Bộ luật Dân sự năm 2015 và Nghị định số 62/2015/NĐ-CP ngày 17/7/2015 của Chính phủ về xử lý tài sản bảo đảm.

Theo quy định của pháp luật, trình tự thực hiện việc phát mãi tài sản được thực hiện như sau:

Đưa ra thông báo về việc phát mãi tài sản thế chấp

Bên nhận bảo đảm có quyền thông báo về việc xử lý phát mại tài sản cho bên có nghĩa vụ, cho cơ quan thi hành án dân sự có thẩm quyền và cho các bên có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan. Nội dung thông báo phải bao gồm các thông tin sau:

• Tên, địa chỉ của bên nhận bảo đảm và bên có nghĩa vụ;
• Tài sản bảo đảm;
• Giá khởi điểm của tài sản bảo đảm;
• Phương thức bán tài sản bảo đảm;
• Thời gian, địa điểm bán tài sản bảo đảm.

Định giá tài sản bị xử lý

Trước khi bán tài sản bảo đảm, bên nhận bảo đảm có trách nhiệm định giá tài sản bảo đảm. Việc định giá tài sản bảo đảm được thực hiện bởi tổ chức định giá tài sản có chức năng phù hợp với loại tài sản bảo đảm.

Việc định giá tài sản bảo đảm có vai trò quan trọng trong việc bán tài sản bảo đảm. Giá trị của tài sản bảo đảm là căn cứ để bên nhận bảo đảm quyết định bán tài sản bảo đảm với giá bao nhiêu. Nếu giá trị của tài sản bảo đảm thấp hơn giá trị khoản nợ thì bên nhận bảo đảm sẽ bị thiệt hại.

Việc định giá tài sản bảo đảm được thực hiện theo phương pháp so sánh thị trường, phương pháp chiết khấu dòng tiền, phương pháp chi phí tái tạo hoặc phương pháp khác phù hợp với loại tài sản bảo đảm.

Bán đấu giá tài sản

Tài sản bảo đảm có thể được bán thông qua các hình thức sau:

• Bán đấu giá;
• Bán trực tiếp;
• Bán theo phương thức khác do các bên thỏa thuận.

Trong trường hợp bán tài sản bảo đảm thông qua hình thức đấu giá, bên nhận bảo đảm phải tổ chức cuộc đấu giá tài sản. Cuộc đấu giá tài sản phải được thực hiện theo quy định của pháp luật về bán đấu giá tài sản.

Thanh toán tiền sau khi đấu giá

Số tiền có được từ việc xử lý phát mại tài sản được sử dụng để thanh toán các nghĩa vụ sau đây:

• Chi phí bảo quản, thu giữ và xử lý tài sản bảo đảm;
• Nợ gốc và lãi của khoản vay bảo đảm bằng tài sản được phát mãi;
• Chi phí khác có liên quan đến việc xử lý phát mại tài sản.

>>>>> Xu hướng thuê nhà quận 2

Việc phát mãi tài sản thế chấp cần được thực hiện đúng quy trình theo quy định phát luật.

Chuyển đổi quyền sở hữu tài sản

Sau khi thanh toán xong các nghĩa vụ theo quy định tại bước 4, bên nhận bảo đảm có trách nhiệm chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản cho người mua tài sản theo kết quả đấu giá hoặc theo thỏa thuận của các bên.

Lưu ý: 

• Trường hợp bên có nghĩa vụ thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước khi tài sản bảo đảm được bán thì bên nhận bảo đảm phải trả lại tài sản bảo đảm cho bên có nghĩa vụ.
• Trường hợp tài sản bảo đảm không bán được theo giá khởi điểm hoặc giá bán thấp hơn giá khởi điểm thì bên nhận bảo đảm có thể tiếp tục bán tài sản bảo đảm theo giá thấp hơn giá khởi điểm nhưng không được thấp hơn giá thực tế của tài sản tại thời điểm bán.

3. Nhà phát mãi có nên mua không?

Mua nhà phát mãi là hình thức đầu tư bất động sản được nhiều người quan tâm, bởi giá cả rẻ hơn thị trường. Tuy nhiên, việc mua nhà phát mãi cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro, đòi hỏi người mua cần cân nhắc kỹ lưỡng.

Dưới đây là những lợi ích và rủi ro khi mua nhà phát mãi bạn nên cân nhắc:

• Lợi ích khi mua nhà phát mãi

Giá cả rẻ hơn thị trường: Ngân hàng thường bán tài sản thế chấp với giá thấp hơn thị trường để thu hồi nợ.

Hồ sơ pháp lý rõ ràng: Ngân hàng đã thẩm định kỹ lưỡng về tính pháp lý của tài sản trước khi đưa ra bán đấu giá.

Có thể vay vốn ngân hàng: Ngân hàng thường có các gói vay tài chính ưu đãi cho người mua nhà phát mãi.

• Rủi ro khi mua nhà phát mãi

Giá cả không rẻ như mong đợi: Giá nhà phát mãi có thể không rẻ như mong đợi nếu người mua không có được thông tin nội bộ.

Tính pháp lý phức tạp: Người mua phải làm việc với 2 bên gồm ngân hàng và người sở hữu tài sản phát mãi.

Nhà đất có thể bị tranh chấp: Nếu chủ sở hữu cũ không đồng ý với việc phát mãi, họ có thể khởi kiện để đòi lại tài sản.

Nhà đất có thể có vấn đề về chất lượng: Do nhà đất thường đã được sử dụng một thời gian, nên có thể có những vấn đề về chất lượng cần được sửa chữa.

4. Thuê nhà nguyên căn quận 2 đảm bảo pháp lý

Thảo Điền là khu vực sầm uất được đánh giá là sở hữu chất lượng cuộc sống tốt. Những ngôi nhà phố dự án Quận 2 Thảo Điền thu hút nhiều nhà đầu tư bởi tính thuận tiện và tiềm năng kinh tế. Vì các dự án ngày đều được chủ đầu tư tính toán kỹ về vị trí, các yếu tố xã hội thuận lợi cho cuộc sống nên có giá thuê cao.

Những căn nhà phố Thảo Điền thuộc dự án nhà ở này có pháp lý an toàn nhờ sự uy tín của chủ đầu tư. Vậy nên việc thuê nhà Quận 2 theo hình thức thuê nhà nguyên căn Quận 2 thường được bên cho thuê cung cấp các thông tin cụ thể về ngôi nhà đó.

Thêm nữa, những căn nhà riêng lẻ tại đây cũng có thể được cho thuê với giá rẻ khi đã được xây dựng nhiều năm.

Các căn nhà phố Quận 2 giá rẻ có thể tách ra để cho nhiều người cùng thuê để có thu nhập khi chủ sở hữu không ở đó nữa. Việc này giúp giữ giá trị của căn nhà mà không cần bán đi với giá thấp hơn khi mua vào. Đối với các khu vực sầm uất có thể cho thuê mặt bằng để kinh doanh với giá thuê cao hơn nhờ vào vị trí thuận lợi.

>>>>> Thuê nhà quận 2 đem đến nhiều tiện ích

Đầu tư bất động sản tại TPHCM có nhiều tiềm năng khi NĐT biết lựa chọn sản phẩm và khu vực đầu tư.

5. Những lưu ý khi mua nhà phát mãi Quận 2

Mua nhà phát mãi là một quyết định quan trọng, bởi nó có thể mang lại cho bạn cơ hội sở hữu một bất động sản với giá cả hợp lý, nhưng cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro. Để đảm bảo quyền lợi của mình, người mua cần lưu ý những điều sau khi mua nhà phát mãi:

Tìm hiểu kỹ thông tin về tài sản

Trước khi quyết định mua nhà phát mãi, bạn cần tìm hiểu kỹ thông tin về tài sản, bao gồm:

• Vị trí: Vị trí của tài sản có thuận tiện cho việc sinh sống, kinh doanh của bạn hay không?
• Diện tích: Diện tích của tài sản có phù hợp với nhu cầu của bạn hay không?
• Tình trạng pháp lý: Tài sản có đang bị tranh chấp hoặc có vấn đề pháp lý khác hay không?
• Tình trạng tài sản: Tài sản có bị xuống cấp, hư hỏng nhiều hay không?

Tham khảo ý kiến của luật sư

Tham khảo ý kiến của luật sư là một việc làm cần thiết để đảm bảo quyền lợi của bạn khi mua nhà phát mãi. Luật sư sẽ giúp bạn đánh giá tình trạng pháp lý của tài sản, đồng thời tư vấn cho bạn những thủ tục cần thiết khi mua nhà phát mãi.

Chuẩn bị sẵn sàng tài chính

Bạn cần chuẩn bị sẵn sàng tài chính để thanh toán khoản vay. Bạn cần tính toán kỹ lưỡng khả năng tài chính của mình để đảm bảo có thể trả được khoản vay trong thời gian quy định.

Tham gia đấu giá

Nếu bạn quyết định mua nhà phát mãi, bạn cần tham gia đấu giá. Bạn cần chuẩn bị đầy đủ hồ sơ và thủ tục theo quy định của ngân hàng.

Thanh toán tiền và nhận bàn giao nhà

Nếu bạn trúng đấu giá, bạn cần thanh toán tiền cho ngân hàng theo quy định. Sau khi thanh toán tiền, bạn sẽ được ngân hàng bàn giao nhà.

Ngoài những điều trên, bạn cũng cần lưu ý một số vấn đề sau khi mua nhà phát mãi:

• Nhà phát mãi thường có thời gian giải chấp nhất định. Bạn cần lưu ý đến thời gian giải chấp để đảm bảo quyền lợi của mình.
• Nhà phát mãi thường có tình trạng xuống cấp, hư hỏng. Bạn cần dự trù kinh phí để sửa chữa, cải tạo nhà.

6. Một số câu hỏi thường gặp về phát mãi nhà đất

Dưới đây là một số câu hỏi thường gặp về phát mãi nhà đất:

Những loại tài sản nào được phát mãi?

Nhà, đất, xe ô tô, máy móc, thiết bị... là những tài sản phổ biến được phát mãi. Đây có thể là cơ hội cho người mua sở hữu tài sản với giá rẻ, nhưng cũng là rủi ro cho người bán nếu không nắm rõ quy trình phát mãi.

Theo quy định của pháp luật, các loại tài sản được phát mãi bao gồm:

• Nhà ở
• Đất đai
• Xe ô tô
• Máy móc, thiết bị
• Các loại tài sản khác

Khi nào ngân hàng phát mãi, thanh lý tài sản thế chấp?

Theo quy định của pháp luật, ngân hàng có quyền phát mãi tài sản khi người vay thuộc một trong các trường hợp sau:

• Quá hạn trả nợ gốc và lãi từ 03 tháng trở lên: Đây là trường hợp phổ biến nhất dẫn đến phát mãi tài sản thế chấp. Khi người vay không trả nợ đúng hạn, ngân hàng sẽ gửi thông báo yêu cầu người vay trả nợ. Nếu người vay không trả nợ trong thời hạn quy định, ngân hàng sẽ có quyền phát mãi tài sản thế chấp.
• Bị tuyên bố phá sản hoặc đang trong quá trình giải quyết phá sản: Khi người vay bị tuyên bố phá sản, tài sản của người vay sẽ được phân chia cho các chủ nợ. Ngân hàng là một trong những chủ nợ có quyền yêu cầu phát mãi tài sản của người vay để thu hồi nợ.
• Bị kết án về tội kinh tế, tội tham nhũng, tội buôn lậu, tội trốn thuế, tội rửa tiền, tội xâm phạm sở hữu công nghiệp, sở hữu trí tuệ, tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản, tội lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản, tội vi phạm quy định về hoạt động ngân hàng, hoạt động khác liên quan đến hoạt động ngân hàng, tội làm trái quy định của Nhà nước về quản lý kinh tế gây hậu quả nghiêm trọng.
• Bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi kinh doanh trái phép, hành vi lừa đảo, hành vi chiếm đoạt tài sản, hành vi trốn thuế và các hành vi khác vi phạm pháp luật.

Ngoài ra, ngân hàng cũng có quyền phát mãi, thanh lý tài sản thế chấp khi có thỏa thuận giữa ngân hàng và bên thế chấp.

Ngân hàng có quyền phát mãi tài sản thế chấp không?

Ngân hàng có quyền phát mãi tài sản thế chấp khi bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ được bảo đảm. Quyền phát mãi tài sản thế chấp của ngân hàng được quy định tại Điều 299 Bộ luật Dân sự năm 2015 và Điều 304 Nghị định số 62/2015/NĐ-CP ngày 17/7/2015 của Chính phủ về xử lý tài sản bảo đảm.

Theo đó, khi bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ được bảo đảm, bên nhận bảo đảm có quyền yêu cầu bên có nghĩa vụ thực hiện nghĩa vụ. Trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ trong thời hạn do bên nhận bảo đảm ấn định thì bên nhận bảo đảm có quyền xử lý tài sản bảo đảm.

Trên đây là những thông tin cơ bản về nhà đất phát mãi mà chúng tôi đã giải đáp. Hy vọng qua những thông tin này, các bạn sẽ hiểu rõ hơn về hình thức thu hồi nợ này. Đừng quên thường xuyên truy cập vào website Arental.vn để xem thêm nhiều thông tin hay và hữu ích khác nhé!