Định giá tài sản và vai trò của công ty định giá tài sản

Định giá tài sản và vai trò của công ty định giá tài sản

1. Định giá tài sản là gì?

Định giá tài sản là hoạt động xem xét các yếu tố để xác định giá trị cụ thể quy ra thành tiền cho từng loại tài sản. Các yếu tố này phải phù hợp với thị trường của loại tài sản đó tại một địa điểm và trong một thời điểm nhất định.

Hoạt động định giá tài sản phục vụ cho nhu cầu sử dụng tài sản để giao dịch, đảm bảo pháp lý.

2. Mục đích của việc định giá tài sản

Mục đích của việc định giá tài sản là để đáp ứng mục đích sử dụng tài sản cho một công việc cụ thể. Việc định giá quyết định tài sản sẽ được sử dụng vào việc gì. Đây còn là hoạt động phản ánh những đòi hỏi về mặt lợi ích của tài sản mà người sở hữu cần xã định trong mỗi công việc hay một giao dịch đã được thỏa thuận. Đối với nền kinh tế thị trường, việc định giá tài sản thường có mục đích:

Xác định giá trị tài sản nhằm mục đích chuyển giao quyền sở hữu của tài sản đó:

• Giúp người bán xác định mức giá nằm trong phạm vi thương lượng có thể chấp nhận được.
• Giúp người mua có căn cứ để quyết định giá mua tài sản.
• Tạo nên cơ sở để trao đổi các tài sản có giá trị tương đương nhau.

Xác định giá trị tài sản cho mục đích liên quan đến vấn đề tài chính tín dụng:

• Mục đích đem tài sản đi cầm cố hoặc thế chấp.
• Hợp đồng bảo hiểm tài sản có giá trị được xác định.

Xác định giá trị tài sản phục vụ mục đích đầu tư và phát triển:

• Dùng để so sánh các cơ hội đầu tư với giá trị tài sản.
• Là yếu tố giúp quyết định khả năng có thể đầu tư của người sở hữu.

Xác định giá trị tài sản thuộc doanh nghiệp:

• Dùng để xác định giá trị thị trường của nguồn vốn đầu tư.
• Là phương thức để xác định giá trị của một doanh nghiệp.
• Dùng để hộ nhất, mua bán hoặc thanh lý các tài sản thuộc doanh nghiệp.

Xác định giá trị tài sản phục vụ cho các yêu cầu pháp lý:

• Tính thuế năm cho người sở hữu.
• Tính giá trị bồi thường từ nhà nước khi tài sản nằm trong khu vực quy hoạch.
• Dùng để tính thuế khi tài sản được đem bán hoặc cho thừa kế.
• Là cơ sở để phân chia tài sản tại tòa.
• Phục vụ mục đích đấu thầu tài sản công.
• Xác định giá để phục vụ công tác phát mãi, đấu thầu tài sản hoặc đem tài sản sung vào công quỹ.

3. Vai trò của các doanh nghiệp định giá tài sản  

Công ty thẩm định giá là những doanh nghiệp thành lập được Bộ Tài chính cấp Giấy chứng nhận kinh doanh dịch vụ thẩm định giá với các điều kiện cần thiết theo pháp luật và hoạt động dựa trên những quy định của Luật doanh nghiệp.

>>>>> Các dự án nổi bậc tại TPHCM

Công ty thẩm định giá tài sản có vai trò thực hiện các công tác xác định giá trị tài sản.

Các đặc điểm tiêu biểu của những công ty thẩm định giá gồm những đặc điểm tương đồng với các doanh nghiệp hoạt động trên thị trường. Là doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực thẩm định giá và tiến hành tư vấn thẩm định giá tài sản cho khách hàng theo quy định của pháp luật.

Doanh nghiệp thẩm định giá hoạt động theo hợp đồng dịch vụ cung cấp để tiến hành việc thẩm định giá. Hợp đồng được viết dưới dạng văn bản cung cấp cho cơ quan nhà nước, cá nhân, tổ chức có nhu cầu thẩm định giá tài sản cụ thể.

4. Nhiệm vụ cụ thể của thẩm định viên

Thẩm định viên có công tác thẩm định trực tiếp giá trị các hợp đồng thuộc các lĩnh vực: động sản, bất động sản, giá trị doanh nghiệp. Sau đó lập báo cáo định giá tài sản và đưa ra đề xuất kết quả của tài sản được định giá. Thẩm định viên còn có trách nhiệm giám sát về chất lượng của báo cáo thẩm định giá tài sản và các chứng thư liên quan đến tài sản đó. Ngoài ra, thẩm định viên trực tiếp tham gia đề xuất ý kiến và cảnh báo những rủi ro có thể xảy ra trong việc định giá tài sản cũng như quản lý đối với các nhóm tài sản trong từng thời kỳ. Thực hiện công tác theo dõi, quản lý hồ sơ của tài sản đã được định giá và làm chủ trì trong các công tác định tái giá tài sản theo thời kỳ.

5. Các phương pháp định giá tài sản

Để định giá một tài sản cụ thể, đơn vị thẩm định có thể dùng các phương pháp định giá tài sản sau:

• Phương pháp so sánh: cơ sở của phương pháp này là so sánh giá trị tài sản cần thẩm định giá theo giá trị thị trường với giá trị các tài sản tương tự có quan hệ trực tiếp đã được giao dịch. Phương pháp so sánh có thể áp dụng đối với tất cả loại hình tài sản có thể định giá như bất động sản và động sản, tài sản vô hình và hữu hình, tài sản thuộc tài chính,...
• Phương pháp chi phí: phương pháp này dựa trên chi phí tạo ra tài sản để xác định giá trị của tài sản cần định giá. Chi phí dùng để định giá phải trừ hao, giảm giá tích lũy của tài sản. Phương pháp này áp dụng cho các loại tài sản mới được đưa ra định giá. Chưa được phổ biến trên thị trường, không có đối tượng để so sánh. Đây cũng là cách giúp tạo nên cơ sở định giá cho các sản phẩm tương tự tiếp theo.
• Phương pháp vốn hóa trực tiếp: phương pháp thẩm định giá tài sản dựa trên sự quy đổi dòng thu nhập và lợi nhuận của tài sản đó. Nói cách khác, đều này giúp xác định giá trị lâu dài của một tài sản nếu vẫn được sử dụng để tạo ra thu nhập. Cơ sở của phương pháp này là giá trị hiện tại và lợi nhuận giả thuyết trong tương lai khi đã tính toán các rủi ro có thể xảy ra đối với tài sản đó.
• Phương pháp dòng tiền chiết khấu: là phương pháp định giá bằng cách quy đổi dòng tiền tương lai được dự tính đối với tài sản. Giá trị dự kiến đó sẽ được quy về giá trị hiện tại sau khi tính chiết khấu phù hợp. Phương pháp được ứng dụng trong trường hợp tài sản có mức độ tin cậy cao trên thị trường, có tiềm năng lợi nhuận và phát triển thông qua nghiên cứu có cơ sở khoa học. Phương pháp còn thích hợp với các tài sản có dòng tiền không điều đặn và thường xuyên. Ngoài ra phương pháp này cũng được sử dụng để đối chứng kết quả với các phương pháp định giá tài sản khác.
• Phương pháp thặng dư: phương pháp dùng tiềm năng phát triển của tài sản bất động sản được ước tính để xác định mức giá của tài sản đó. Phương pháp áp dụng phải trừ các chi phí phát sinh đối với tài sản. Trong thực tế, phương pháp thặng dư được ứng dụng với các tài sản bất động sản có tiềm năng kinh tế thuộc các dự án.
• Phương pháp chiết trừ: phương pháp dùng để định giá tài sản bằng quyền sử dụng đất sau khi trừ đi phần tài sản gắn liền với đất. Phương pháp này dùng để định giá trị của thửa đất mà không bao gồm tài tải trên đó như nhà ở,...

>>>>> Dự án Thảo Điền Green quận 2

Các phương pháp định giá tài sản được áp dụng cho tất cả các tài sản có thể giao dịch.

Hoạt động thẩm định giá tài sản hiện nay là phương pháp giúp cho các giao dịch không trực tiếp sử dụng tiền, định giá trị doanh nghiệp hoặc để tạo mức độ tin cậy đối với các cá nhân, tổ chức,...trong một giao dịch, hợp tác làm ăn,...