GFA Là Gì? Cách Tính & Phân Biệt GFA, NFA/NSA Và CFA Trong Xây Dựng

GFA là gì? GFA (Gross Floor Area) là chỉ số quan trọng trong xây dựng, dùng để xác định tổng diện tích sàn của một công trình. Tuy nhiên, không ít người nhầm lẫn giữa GFA với NFA/NSA và CFA. Trong bài viết này, Arental Vietnam sẽ giúp bạn hiểu rõ GFA, NFA/NSA và CFA, đồng thời phân biệt sự khác nhau giữa các thuật ngữ này. Hãy cùng tìm hiểu chi tiết để hiểu rõ hơn về cách tính diện tích trong xây dựng và ứng dụng vào thực tế công việc.

GFA là gì? Phân biệt GFA với NFA/NSA và CFA.

Tìm Hiểu GFA Trong Xây Dựng

Để hiểu rõ hơn về GFA, chúng ta sẽ khám phá các khái niệm cơ bản như GFA là gì, cách tính GFA và ý nghĩa của chỉ số này đối với các công trình xây dựng.

GFA Là Gì?

GFA (viết tắt của từ Gross Floor Area) là tổng diện tích sàn xây dựng của một công trình, bao gồm diện tích tất cả các tầng của tòa nhà như tầng hầm, tầng lửng, tầng kỹ thuật, tầng áp mái và tầng mái tum. GFA được sử dụng để xác định diện tích tổng thể của công trình, từ đó phục vụ cho các mục đích quản lý, tính toán diện tích xây dựng, quy hoạch sử dụng đất và các yếu tố pháp lý liên quan.

Trong đó, diện tích sàn của từng tầng trong GFA được tính bằng tổng diện tích xây dựng của tầng đó, bao gồm cả phần tường bao, tường chung, diện tích hộp kỹ thuật, giếng trời, cầu thang, giếng thang máy và các không gian phục vụ chung của tòa nhà.  

Định nghĩa về “GFA là gì?”.

GFA chỉ tính diện tích sàn bên trong tòa nhà, không bao gồm những khu vực không liên kết trực tiếp với tòa nhà. Một số khu vực không được tính vào GFA bao gồm:

• Các khu vực ngoài tòa nhà như sân, vườn, lối đi không gắn liền với cấu trúc chính.

• Các khu vực dùng làm bãi đỗ xe ngoài trời.

• Các khu vực kỹ thuật phục vụ cơ khí, điện tử không thuộc diện tích sử dụng.

GFA giúp xác định tổng diện tích sàn xây dựng của một công trình, nhưng để hiểu rõ cách không gian bên trong được phân chia và sử dụng hiệu quả, cần xem xét đến floor plan. Hãy tìm hiểu thêm: floor plan là gì?

Cách Tính GFA

Việc hiểu rõ GFA là gì và cách tính GFA giúp đảm bảo tính chính xác trong quy hoạch và thiết kế công trình. Hiện tại có 2 công thức phổ biến được sử dụng:

Công thức 1: GFA = Z x H.

Trong đó:

• Z là diện tích sàn của từng tầng, sau khi đã trừ đi diện tích các không gian không liên kết trực tiếp.​

• H là số tầng trong tòa nhà.

Ví dụ: Một tòa nhà có 5 tầng, mỗi tầng có diện tích 500m². Theo công thức này, GFA sẽ được tính như sau: GFA = 500m2 × 5 = 2500m2

Công thức 2: Diện tích sàn xây dựng = Diện tích sàn sử dụng + Diện tích khác (Phần mái, móng, sân, tầng hầm).

Trong đó: diện tích sàn sử dụng được tính bằng 100%, diện tích khác thì có cách quy đổi:

• Diện tích phần mái: tính theo tỷ lệ phần trăm dựa trên vật liệu và cấu trúc mái.​

Mái lát gạch: 10% diện tích sàn sử dụng.​

Mái bê tông cốt thép không lát gạch: 50% diện tích sàn sử dụng.

• Diện tích phần móng: được quy đổi theo tỷ lệ phần trăm dựa trên loại móng sử dụng.​

Móng đơn: 30% diện tích sàn sử dụng.​

Móng băng: 50% diện tích sàn sử dụng.​

Móng đài trên nền cọc khoan nhồi hoặc bê tông cốt thép: 35% diện tích sàn sử dụng.​

Móng gia cố nền đất yếu bằng bê tông cốt thép: 20% diện tích sàn sử dụng.​

• Diện tích phần sân: tính theo tỷ lệ phần trăm dựa trên kích thước và cấu trúc.​

Sân 20 m2, có tường rào và lát nền: 100% diện tích sàn sử dụng.​

Sân dưới 40 m2 (< 40m2): 70% diện tích sàn sử dụng.​

Sân trên 40 m2 (≥ 40m2), có tường rào và lát nền: 50% diện tích sàn sử dụng.

• Diện tích sàn: tính theo tỷ lệ phần trăm dựa trên diện tích và kết cấu.​

Khu vực có mái che: 100% diện tích vào tổng GFA.

Khu vực không có mái che nhưng lát gạch nền: 50% diện tích vào tổng GFA.

Không gian nhỏ hơn 4m2: 70% diện tích vào tổng GFA.

Khu vực lớn hơn 8m2: 50% diện tích vào tổng GFA.

2 công thức phổ biến tính GFA.

>>> Xem thêm: fit out là gì?

GFA không chỉ dùng để tính diện tích sàn mà còn ảnh hưởng đến chi phí xây dựng, quy hoạch và pháp lý. Vậy ý nghĩa của GFA trong xây dựng là gì? Hãy cùng tìm hiểu trong phần tiếp theo.

Ý Nghĩa Của GFA Trong Xây Dựng Là Gì?

GFA không chỉ giúp xác định tổng diện tích sàn mà còn đóng vai trò quan trọng trong nhiều khía cạnh của xây dựng. Dưới đây là 4 ý nghĩa chính của GFA:

• Tính toán hệ số sử dụng đất: GFA là cơ sở để xác định hệ số sử dụng đất (Floor Area Ratio - FAR), cho biết tỷ lệ giữa tổng diện tích sàn và diện tích lô đất. Chỉ số này giúp đánh giá mức độ khai thác và sử dụng đất, ảnh hưởng đến quy hoạch và phát triển đô thị. ​

• Thiết kế kiến trúc: GFA giúp kiến trúc sư xác định quy mô và phân bổ không gian hợp lý, đảm bảo công năng và thẩm mỹ của công trình. Đặc biệt, khi thiết kế văn phòng trọn gói, GFA giúp tối ưu hóa diện tích sử dụng và đáp ứng nhu cầu đa dạng của khách hàng.​

• Tuân thủ pháp luật: GFA là thông số quan trọng trong hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng, đảm bảo công trình tuân thủ các quy định về mật độ xây dựng và chiều cao tối đa theo luật pháp hiện hành. Việc xác định GFA chính xác giúp tránh vi phạm và đảm bảo tính hợp pháp của dự án. ​

• Tính toán chi phí: GFA cung cấp dữ liệu quan trọng để ước tính chi phí xây dựng, bao gồm vật liệu, nhân công và các chi phí khác. Đây là yếu tố cần thiết để chủ đầu tư lập ngân sách hiệu quả và kiểm soát chi phí trong quá trình thi công. ​

>>> Tham khảo: Các mẫu thiết kế mặt bằng văn phòng làm việc.

Tìm Hiểu NFA/NSA Trong Xây Dựng

Sau khi đã hiểu về GFA là gì, việc nắm rõ các khái niệm liên quan như NFA/NSA cũng rất quan trọng trong lĩnh vực xây dựng và bất động sản. Cùng tìm hiểu về NFA/NSA là gì, cách tính và ý nghĩa của chúng trong xây dựng.

NFA/NSA Là Gì?

NFA (Net Floor Area) và NSA (Net Saleable Area) đều đề cập đến diện tích sàn kinh doanh, tức là diện tích thực tế có thể sử dụng hoặc bán/cho thuê trong một công trình. 

Có hai phương pháp phổ biến để tính toán diện tích này: tim tường và thông thủy.

Cách Tính NFA/NSA

Để xác định diện tích NSA là gì, cần tính diện tích sàn của các không gian có thể sử dụng, trừ các khu vực không sử dụng như: phòng kho, phòng chứa thiết bị, hành lang chung, phòng điện,...​

Công thức tổng quát:

NFA/NSA = Tổng diện tích sàn – Diện tích không gian không sử dụng.

Ví dụ cho công thức tính NFA/NSA.

Trong thực tế, cách tính này thường được áp dụng khi xác định cách tính diện tích thuê văn phòng để đảm bảo tính minh bạch trong các hợp đồng cho thuê.

Ý Nghĩa Của NFA/NSA Trong Xây Dựng

NSA trong xây dựng là gì và tại sao nó quan trọng? Dưới đây là ý nghĩa của hai phương pháp tính diện tích:

• Diện tích tim tường: giúp xác định tổng diện tích xây dựng, bao gồm cả phần tường và cấu trúc cố định. Điều này hữu ích trong việc tính toán chi phí xây dựng tổng thể và xác định quyền sở hữu đối với toàn bộ không gian, bao gồm cả phần tường và cấu trúc. ​

• Diện tích thông thủy: tập trung vào diện tích sử dụng thực tế, phản ánh chính xác không gian mà người sử dụng có thể tận dụng. Phương pháp này thường được sử dụng trong việc mua bán và cho thuê bất động sản, giúp khách hàng hiểu rõ về không gian sống hoặc làm việc thực tế.

Việc xác định chính xác NFA/NSA không chỉ giúp tối ưu hóa công năng sử dụng mà còn tuân thủ các tiêu chuẩn thiết kế văn phòng, đảm bảo hiệu quả sử dụng không gian và tính pháp lý trong xây dựng.

Tìm Hiểu CFA Trong Xây Dựng

Bên cạnh GFA và NFA/NSA, một chỉ số quan trọng khác trong xây dựng là CFA. Dưới đây, chúng ta sẽ tìm hiểu về CFA, cách tính diện tích CFA và ý nghĩa của chỉ số này trong xây dựng.

CFA Là Gì?

CFA (viết tắt của Construction Floor Area) là diện tích sàn điều hòa, đây là tổng diện tích sàn xây dựng của một công trình, bao gồm tất cả các không gian bên trong tòa nhà được đo đến bề mặt ngoài của các bức tường bên ngoài.

Định nghĩa về "CFA là gì?".

CFA bao gồm cả diện tích sàn của tất cả các tầng, từ tầng hầm đến tầng mái, nhưng không bao gồm các khu vực như mái hiên, sân thượng ngoài trời, nhà để xe không có mái che và các khu vực không được bao bọc bởi tường.

Cách Tính CFA

Hiểu rõ CFA và GFA là gì giúp xác định chính xác diện tích thi công của một công trình. Việc tính toán CFA được thực hiện theo 3 bước chính:

• Bước 1: Xác định tổng diện tích sàn sử dụng: bao gồm cả tầng hầm, tầng lửng, tầng kỹ thuật và tầng mái tum.

• Bước 2: Loại trừ các khu vực không được tính vào CFA: loại bỏ diện tích của các phần không thuộc CFA như tường bao, cột, thang máy, giếng trời, bể chứa nước, hệ thống thông gió, khu vực kỹ thuật và các không gian không có giá trị sử dụng trực tiếp.

• Bước 3: Tính diện tích thực tế mà hệ thống điều hòa bao phủ: xác định diện tích sàn thực tế cần điều hòa không khí bằng cách trừ đi diện tích của các vật dụng cố định như tủ, bàn, ghế, kệ sách,...

Hướng dẫn cách tính CFA.

Ý Nghĩa Của CFA Trong Xây Dựng

Hiểu rõ CFA là gì giúp các nhà thiết kế và chủ đầu tư đưa ra các quyết định chính xác trong quá trình thiết kế và thi công. Cùng tìm hiểu 3 ý nghĩa chính của CFA trong xây dựng:

• Đánh giá hiệu quả sử dụng không gian: CFA giúp xác định diện tích cần thiết cho hệ thống điều hòa, tối ưu hóa không gian sử dụng và đảm bảo sự thoải mái cho người sử dụng.

• Lập kế hoạch và quản lý chi phí: CFA giúp tính toán chi phí lắp đặt hệ thống điều hòa HVAC, giúp nhà thầu và nhà đầu tư đưa ra kế hoạch chi phí hợp lý, giảm thiểu chi phí phát sinh.

• Thiết kế và tuân thủ quy định: CFA hỗ trợ kiến trúc sư trong thiết kế không gian, đảm bảo công trình tuân thủ các quy định pháp lý và tiêu chuẩn về khí hậu và điều kiện sống, làm việc.

Đặc biệt, trong việc bố trí văn phòng làm việc, áp dụng CFA một cách chính xác sẽ giúp tạo ra không gian thoải mái, tiện nghi, đồng thời đảm bảo hiệu quả chi phí và các yêu cầu về điều kiện làm việc lý tưởng.

Phân Biệt GFA, NSA/NFA, CFA

Sau khi hiểu rõ về NSA/NFA, CFA và GFA là gì, thì việc phân biệt chúng là rất quan trọng để giúp bạn áp dụng chính xác trong thực tế. Dưới đây là bảng so sánh chi tiết để làm rõ sự khác biệt giữa các chỉ số này.

Thông qua bảng trên, bạn có thể dễ dàng phân biệt được sự khác nhau giữa các thuật ngữ văn phòng cho thuê: GFA, NSA/NFA, và CFA trong xây dựng. Mỗi chỉ số có ứng dụng và vai trò riêng biệt trong quá trình thiết kế và thi công công trình.

>>> Xem thêm: Văn phòng trọn gói bao gồm những gì?

Kết Luận

Hy vọng bài viết đã giúp bạn hiểu rõ GFA là gì? cũng như sự khác biệt giữa GFA, NFA/NSA và CFA trong xây dựng. Việc nắm vững các khái niệm này sẽ giúp bạn áp dụng chính xác vào thực tế, từ thiết kế đến tính toán chi phí. 

Nếu bạn đang tìm kiếm không gian văn phòng trọn gói với các diện tích GFA, NFA đa dạng, hãy tham khảo văn phòng trọn gói HCM giá rẻ tại Arental Vietnam để có được giải pháp thuê văn phòng tối ưu.