Thẩm định giá là gì? Các phương pháp thẩm định giá Bất động sản
Thẩm định giá bất động sản là một trong những phương thức đo lường giá trị thực của bất động sản và đóng vai trò quan trọng khi ra quyết định mua bán của các nhà đầu tư.
Thẩm định giá là gì? Các phương pháp thẩm định giá Bất động sản
Nội dung bài viết
1.1 Định nghĩa về thẩm định giá
1.2 Khái niệm thẩm định bất động sản
1.3 Vai trò của thẩm định giá bất động sản
2. Các phương pháp thẩm định giá bất động sản
2.1 Phương pháp so sánh/đối chiếu
2.3 Phương pháp giá thành/chi phí
Thẩm định giá là nhân tố có tầm ảnh hưởng lớn đối với nền kinh tế thị trường. Các phương pháp thẩm định giá được phát triển toàn diện dựa trên cơ sở dữ liệu và những thông tin chính thống.
1. Thẩm định giá là gì?
1.1 Định nghĩa về thẩm định giá
Thẩm định giá là một phương pháp tư vấn tài chính phổ biến trong nền kinh tế thị trường. Dịch vụ này bắt nguồn từ nhu cầu xác định giá trị kinh tế của toàn bộ doanh nghiệp hoặc đơn vị công ty.
Thẩm định giá phục vụ cho nhiều mục đích khác nhau như: xác lập quyền sở hữu đối tác, thủ tục ly hôn, thuế, giao dịch bất động sản,... Thông thường, chủ sở hữu sẽ tìm đến các nhà thẩm định giá để ước tính khách quan về giá trị của doanh nghiệp. Dựa trên các phương pháp thẩm định giá, các giao dịch tài sản được đảm bảo an toàn và thành công hơn.
Bên cạnh đó, thẩm định giá còn được hiểu là quá trình ước tính về giá trị của một doanh nghiệp hoặc bất kỳ tài sản nào. Giá trị doanh nghiệp là nhân tố giúp bạn thu hút vốn từ các nhà đầu tư. Việc này chỉ được thực hiện thông qua các phương pháp thẩm định giá - ước tính giá trị của doanh nghiệp.
Trong lĩnh vực kinh doanh, những hạng mục được định giá là khối lượng tài sản chính. Chẳng hạn như: cổ phiếu, bằng sáng chế, thương hiệu, doanh nghiệp thương mại, nhà cửa, đất đai,... Ngoài ra, thẩm định giá còn được thực hiện với những khoản nợ phải trả.
>>> Danh sách 7 phòng công chứng Quận 2- Thành Phố Thủ Đức
1.2 Khái niệm thẩm định bất động sản
Thẩm định giá bất động sản là quá trình ước tính những giá trị về: quyền sử dụng đất, sở hữu nhà hoặc bất kỳ công trình kiến trúc nào thuộc mảnh đất đang được giao dịch trên thị trường. Quá trình thẩm định giá nhà đất dựa trên những phương pháp được quy định trong tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam hoặc các tiêu chuẩn quốc tế.
1.3 Vai trò của thẩm định giá bất động sản
Thẩm định giá bất động sản đóng vai trò thiết yếu trong quá trình vận hành của nền kinh tế thị trường. Đây được xem là dịch vụ trọng tâm của các hoạt động kinh tế. Bởi vì thẩm định giá ảnh hưởng đến việc xác định giá trị của tài sản trên thị trường.
Bên cạnh đó, biết cách thẩm định giá nhà đất còn hỗ trợ doanh nghiệp, cá nhân thậm chí là cơ quan nhà nước đưa ra các quyết định về giao dịch, đầu tư, phát triển, cầm cố,..., tài sản. Trong quá trình giao dịch về bất động sản, thẩm định giá giúp bảo vệ quyền và lợi ích của các bên tham gia.
2. Các phương pháp thẩm định giá bất động sản
Dựa trên thông tư số 145/2016/TT-BCT của Bộ trưởng Bộ Tài chính, có 5 phương pháp thẩm định giá bất động sản: phương pháp so sánh/đối chiếu, phương pháp đầu tư, phương pháp giá thành, phương pháp hạch toán, phương pháp thặng dư.
2.1 Phương pháp so sánh/đối chiếu
Đây là cách thẩm định giá nhà đất dựa trên việc phân tích mức giá của các bất động sản so sánh để ước tính. Phương pháp so sánh hoạt động trên nguyên tắc thay thế. Nghĩa là người mua có thể sở hữu được những tài sản thay thế có giá trị tương tự với mức giá thấp hơn.
Dựa trên nguyên tắc này, tài sản mục tiêu có giá trị ngang bằng với tài sản tương đương có thể so sánh. Để thực hiện phương pháp này, bạn chỉ cần có bằng chứng về giá trị của bất động sản tương đương có thể so sánh được trên thị trường.
2.2 Phương pháp đầu tư
Phương pháp đầu tư được thực hiện thông qua việc thẩm định thu nhập thuần trung bình hằng năm từ một bất động sản. Quá trình thẩm định giá trị tài sản dựa trên tỷ suất vốn hóa phù hợp hoặc giá trị thu nhập có thể được quy đổi. Điểm cộng của phương pháp này là khá đơn giản và dễ áp dụng. Tuy nhiên, quá trình xác định tỷ suất vốn hóa không dễ dàng, thường chịu tác động bởi ý muốn chủ quan của từng cá nhân.
2.3 Phương pháp giá thành/chi phí
Đây là phương pháp được sử dụng nhằm thẩm định giá của những bất động sản không tồn tại hoặc khó giao dịch trên thị trường, điển hình như: bệnh viện, nhà thờ, trường học,... Ngoài ra, phương pháp này hỗ trợ việc giả định tài sản thông qua nguyên tắc thay thế bất động sản. Vì thế, tài sản hiện tại có giá trị bằng tổng chi phí làm ra một tài sản tương tự và chi phí xây dựng hiện hành.
Phương pháp giá thành phù hợp với những bất động sản mang tính độc lập. Chúng thường không có dữ liệu để so sánh trên thị trường. Bên cạnh đó, để thực hiện phương pháp này, thẩm định viên cần có kinh nghiệm về từng loại tài sản.
2.4 Phương pháp hạch toán/lợi nhuận
Thẩm định viên sử dụng phương pháp này đối với những bất động sản đặc biệt. Chúng có thể là: rạp phim, khách sạn hoặc bất động sản phụ thuộc vào yếu tố sinh lời trong tương lai. Nhiệm vụ chính của phương pháp này là phân tích khả năng sinh lời ước tính từ việc sử dụng. Thu nhập ròng hằng năm của bất động sản là hiệu số của giá trị sinh lời trừ chi phí quản lý kinh doanh.
Phương pháp này chỉ phù hợp với bất động sản có hoạt động tạo ra lợi nhuận. Đồng thời, phương pháp hạch toán đòi hỏi thẩm định viên phải có kiến thức chuyên môn vững chắc.
2.5 Phương pháp thặng dư
Phương pháp thặng dư phù hợp với những bất động sản có giá trị dựa trên quy hoạch, mục đích sử dụng trong tương lai. Nghĩa là phương pháp này không áp dụng cho các bất động sản tính theo hiện trạng sử dụng. Ưu điểm của phương pháp thặng dư là đánh giá chính xác tiềm năng phát triển của bất động sản.
Bên cạnh đó, phương pháp này có một số hạn chế như:
- Tình hình thị trường có thể ảnh hưởng đến mọi giả định và chi phí
- Giá trị đồng tiền không được tính theo thời gian
- Thẩm định giá viên cần có kỹ năng và kiến thức chuyên sâu về các khoản đầu tư khác nhau
Thẩm định giá nhà đất giúp người dùng định hình những giá trị thiết thực của bất động sản mình đang có. Với các phương pháp thẩm định giá trên, hy vọng những cuộc giao dịch bất động sản của bạn sẽ thành công hơn mong đợi!
Bài viết cùng chủ đề
Hoá đơn điện tử là gì? Hướng dẫn cách huỷ hoá đơn điện tử đã phát hành
Trong quá trình tiếp cận với xu hướng chuyển đổi số, công nghệ số, phần lớn doanh nghiệp Việt Nam đã làm quen với hoá đơn điện tử - một giải pháp tối ưu cho doanh nghiệp số ở thời điểm hiện tại. Tuy nhiên, không phải doanh nghiệp nào cũng tường tận mọi quy trình sử dụng hóa đơn điện tử, nhất là cách huỷ hoá đơn điện tử đã phát hành. Nếu cũng đang gặp vấn đề về cách xử lý hoá đơn điện tử viết sai, bạn hãy tham khảo ngay bài viết dưới đây cùng chúng tôi nhé!
Cập Nhật: 9/1/2023Tìm hiểu chi tiết chế độ nghỉ thai sản của người lao động quy định mới nhất
Chế độ nghỉ thai sản là gì? Người lao động nghỉ thai sản có đóng BHXH không? Nộp đơn nghỉ xin nghỉ thai sản trước bao nhiêu ngày là được? Nếu đang có những thắc mắc xoay quanh chế độ nghỉ thai sản, hãy cùng chúng tôi tìm hiểu chi tiết qua bài viết dưới đây nhé!
Cập Nhật: 26/12/2022Hướng dẫn cách tính bảo hiểm thất nghiệp chi tiết cho người lao động
Bảo hiểm thất nghiệp đóng vai trò cực kỳ quan trọng, giúp người lao động san sẻ gánh nặng kinh tế khi chưa tìm được việc mới
Cập Nhật: 21/12/2022Thuế thu nhập bất thường là gì? Tìm hiểu chi tiết 5 nhóm thu nhập tại Việt Nam
Đối với những cá nhân làm việc tự do, không ký hợp đồng lao động hoặc thời hạn ký hợp đồng dưới 3 tháng cùng mức thu nhập trên 2 triệu đồng thường bị trừ 10% thuế thu nhập bất thường. Loại thuế này được áp dụng khá phổ biến đối với nhiều lao động Việt Nam
Cập Nhật: 20/12/2022Luật phá sản doanh nghiệp là gì? Cập nhật luật phá sản doanh nghiệp mới nhất
So với trước đây, luật phá sản doanh nghiệp đã có những đối mới nào? Các quy định trong bộ luật phá sản doanh nghiệp đã thay đổi ra sao? Doanh nghiệp phá sản cần nộp các chi phí nào? Là một chủ doanh nghiệp, bạn hiểu rõ những giải đáp về các thắc mắc liên quan đến luật phá sản doanh nghiệp qua bài viết dưới đây.
Cập Nhật: 19/12/2022Thuế thu nhập đặc biệt là gì? Tìm hiểu chi tiết về thuế thu nhập đặc biệt
Khi nhắc đến các loại thuế phổ biến ở nước ta chắc chắn không thể bỏ qua thuế thu nhập đặc biệt. Loại thuế này giúp Nhà nước quản lý các sản phẩm, hàng hoá, dịch vụ đặc biệt, xa xỉ hiệu quả hơn.
Cập Nhật: 16/12/2022