Thẩm định giá là gì? Các phương pháp thẩm định giá Bất động sản

Thẩm định giá là nhân tố có tầm ảnh hưởng lớn đối với nền kinh tế thị trường. Các phương pháp thẩm định giá bất động sản được phát triển toàn diện dựa trên cơ sở dữ liệu và những thông tin chính thống. Bài viết dưới đây sẽ làm rõ về khái niện thẩm định giá và các phương pháp thẩm định giá bất động sản hiện nay. 

1. Thẩm định giá là gì?

Thẩm định giá là một phương pháp tư vấn tài chính phổ biến và quan trọng trong nền kinh tế thị trường, xuất phát từ nhu cầu xác định giá trị kinh tế của một tổ chức hoặc một doanh nghiệp.

Công việc thẩm định giá phục vụ cho nhiều mục đích khác nhau như xác định quyền sở hữu trong các quan hệ đối tác, quy trình ly hôn, thủ tục thuế, giao dịch bất động sản, và nhiều mục đích khác.

Thông thường, chủ sở hữu hoặc các bên liên quan tới doanh nghiệp sẽ tìm đến các nhà thẩm định giá để có cái nhìn khách quan và chính xác về giá trị của doanh nghiệp hoặc tài sản. Việc sử dụng các phương pháp thẩm định giá giúp đảm bảo tính an toàn và thành công của các giao dịch tài chính.

Ngoài ra, thẩm định giá còn là quá trình ước tính giá trị của một doanh nghiệp hoặc bất kỳ tài sản nào. Giá trị của doanh nghiệp chính là yếu tố quyết định việc thu hút vốn đầu tư từ các nhà đầu tư, và việc này thường chỉ xảy ra thông qua việc sử dụng các phương pháp thẩm định giá để ước tính giá trị của doanh nghiệp.

Trong lĩnh vực kinh doanh, các mục được định giá thường là các loại tài sản chính như cổ phiếu, bằng sáng chế, thương hiệu, doanh nghiệp thương mại, nhà cửa, đất đai, và cũng bao gồm việc định giá các khoản nợ phải trả.

Thẩm định giá giúp tư vấn tài chính trong nền kinh tế thị trường hiện nay. 

>>> Danh sách 7 phòng công chứng Quận 2 - Thành Phố Thủ Đức

2. Khái niệm thẩm định bất động sản

Thẩm định bất động sản là quá trình đánh giá và xác định giá trị của một tài sản bất động sản như nhà ở, căn hộ, đất đai, hoặc các tòa nhà thương mại. Quá trình này thường được thực hiện bởi các chuyên gia thẩm định bất động sản, người có kiến thức chuyên môn và kinh nghiệm trong lĩnh vực định giá bất động sản.

Các yếu tố quan trọng được xem xét trong quá trình thẩm định bất động sản bao gồm vị trí, diện tích, tính hợp pháp, tiện ích xung quanh, tình trạng kỹ thuật, và các yếu tố thị trường như cung và cầu. Thẩm định bất động sản thường được yêu cầu trong nhiều tình huống như mua bán bất động sản, vay vốn thế chấp, chia tài sản sau ly hôn, định giá tài sản cho mục đích bảo hiểm hoặc thuế, và quản lý bất động sản.

Kết quả của quá trình thẩm định bất động sản là một báo cáo thẩm định chứa thông tin về giá trị ước tính của tài sản bất động sản và các yếu tố mà giá trị này dựa trên. Báo cáo này cung cấp thông tin quan trọng cho các bên liên quan để họ có thể đưa ra các quyết định tài chính và pháp lý liên quan đến bất động sản đó.

3. Mục đích thẩm định giá bất động sản

Việc thẩm định giá bất động sản là một quá trình xác định giá trị hợp lý của một tài sản bất động sản trong một thị trường cụ thể và tại thời điểm xác định. 

Mục đích của việc thẩm định bất động sản bao gồm:

• Xác định giá trị công bằng tài sản, tức là xác định giá trị có thể mua hoặc bán của tài sản đó trên thị trường trong điều kiện cạnh tranh. 
• Các nhà đầu tư bất động sản rất cần thông tin về giá trị hiện tại và tiềm năng của tài sản trước khi ra quyết định đầu tư.
• Ngân hàng và các tổ chức nhà nước thường yêu cầu thẩm định giá bất động sản nhằm đảm bảo giá trị của tài sản đủ để đảm bảo cho khoản vay. 
• Thẩm định giá sẽ cung cấp thông tin cho nhà đầu tư về lợi nhuận dự kiến từ việc mua, bán hoặc cho thuê bất động sản.
• Khi hiểu rõ được giá trị bất động sản sẽ giúp chủ sở hữu và nhà đầu tư quản lý rủi ro liên quan đến thị trường bất động sản và định hình được chiến lược đầu tư của họ. 

4. Vai trò của thẩm định giá bất động sản

Thẩm định giá bất động sản đóng vai trò không thể phủ nhận trong quá trình hoạt động của nền kinh tế thị trường. Đây là một trong những dịch vụ quan trọng và không thể thiếu trong hoạt động kinh tế hiện nay, vì quá trình thẩm định giá đóng vai trò quan trọng trong việc xác định giá trị của các tài sản trên thị trường.

Ngoài việc ảnh hưởng đến việc xác định giá trị của các tài sản trên thị trường, thẩm định giá bất động sản còn đóng vai trò hỗ trợ quan trọng cho doanh nghiệp, cá nhân, và thậm chí cơ quan nhà nước trong việc đưa ra các quyết định liên quan đến giao dịch, đầu tư, phát triển, cầm cố tài sản, và nhiều lĩnh vực khác. Trong quá trình giao dịch bất động sản, việc thẩm định giá đảm bảo bảo vệ quyền lợi và lợi ích của các bên tham gia, đồng thời tạo ra một môi trường giao dịch công bằng và minh bạch.

Thẩm định giá đóng vai trò quan trọng trong hoạt động của nền kinh tế thị trường. 

5. Các phương pháp thẩm định giá bất động sản

Dựa trên thông tư số 145/2016/TT-BCT của Bộ trưởng Bộ Tài chính, có 5 phương pháp thẩm định giá bất động sản: phương pháp so sánh/đối chiếu, phương pháp đầu tư, phương pháp giá thành, phương pháp hạch toán, phương pháp thặng dư.

5.1 Phương pháp so sánh/đối chiếu

Phương pháp so sánh đối chiếu là một trong những phương pháp quan trọng trong quá trình thẩm định giá bất động sản. Phương pháp này dựa trên việc so sánh các thông tin về giá bán hoặc giá thuê của các bất động sản tương đương trong cùng khu vực hoặc khu vực gần đó để đưa ra giá trị thẩm định cho bất động sản cụ thể.

Cụ thể, trong phương pháp này, các chuyên gia thẩm định giá sẽ thu thập thông tin về các giao dịch bất động sản gần đó trong khoảng thời gian gần đây. Những thông tin này bao gồm giá bán, giá thuê, diện tích, vị trí, tiện ích xung quanh, và các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản.

Sau đó, các chuyên gia sẽ phân tích và so sánh các yếu tố này với bất động sản mà họ đang thẩm định để đưa ra một ước lượng chính xác về giá trị của nó. Phương pháp so sánh đối chiếu giúp xác định mức giá hợp lý dựa trên sự tương đương và so sánh với các tài sản tương tự trên thị trường.

Tuy nhiên, để đảm bảo tính chính xác và đáng tin cậy của phương pháp này, các chuyên gia cần phải xem xét các yếu tố khác như tình trạng kỹ thuật, vị trí địa lý, và các yếu tố thị trường đang ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản.

Phương pháp so sánh/đối chiếu dựa vào việc phân tích và so sánh để ước tính. 

5.2 Phương pháp đầu tư

Phương pháp đầu tư là một trong các phương pháp thẩm định giá bất động sản khác nhau và thường được sử dụng trong việc đánh giá giá trị của một tài sản dựa trên khả năng sinh lời từ việc đầu tư vào nó. Dưới đây là cách thực hiện phương pháp đầu tư:

• Đầu tiên, các nhà đầu tư sẽ xác định các yếu tố tiềm năng có thể tạo ra lợi nhuận từ bất động sản, bao gồm thu nhập từ cho thuê, tăng trưởng giá trị vốn và các nguồn thu khác.
• Dựa trên lợi nhuận kỳ vọng, các nhà đầu tư sẽ ước lượng các dòng tiền dự kiến mà bất động sản có thể sinh ra trong tương lai, bao gồm cả thu nhập từ cho thuê và các chi phí liên quan.
• Các nhà đầu tư sẽ xác định tỷ suất lợi nhuận cần thiết để đầu tư vào bất động sản dựa trên rủi ro, điều kiện thị trường và các yếu tố khác. Đây thường là tỷ suất lợi nhuận mong muốn mà các nhà đầu tư mong đợi từ việc đầu tư vào tài sản tương tự.
• Sử dụng tỷ suất lợi nhuận cần thiết, các nhà đầu tư sẽ tính toán giá trị hiện tại của các dòng tiền dự kiến mà bất động sản có thể sinh ra trong tương lai. Điều này giúp xác định giá trị của bất động sản từ quan điểm đầu tư.
• Nhà đầu tư cũng sẽ xem xét các yếu tố rủi ro và không chắc chắn liên quan đến dự án bất động sản, và điều chỉnh giá trị dựa trên những yếu tố này.

5.3 Phương pháp giá thành/chi phí

Phương pháp giá thành là một cách tiếp cận được áp dụng để thẩm định giá của những bất động sản không tồn tại hoặc khó giao dịch trên thị trường, như bệnh viện, nhà thờ, trường học, và các loại tài sản mang tính độc lập. 

Phương pháp này hỗ trợ việc đánh giá giá trị của các tài sản thông qua nguyên tắc thay thế bất động sản. Nó đề xuất rằng giá trị của một tài sản hiện tại sẽ bằng tổng chi phí cần thiết để sản xuất ra một tài sản tương tự, bao gồm cả chi phí xây dựng hiện tại. 

Tuy nhiên, phương pháp giá thành yêu cầu sự am hiểu sâu sắc về từng loại tài sản và thường không dễ dàng để thực hiện. Đặc biệt, việc thu thập dữ liệu so sánh trên thị trường có thể gặp nhiều khó khăn do tính độc lập của các loại tài sản này. Do đó, các nhà thẩm định cần phải có kinh nghiệm chuyên môn và kiến thức sâu rộng về thị trường bất động sản để áp dụng phương pháp này một cách hiệu quả.

5.4 Phương pháp hạch toán/lợi nhuận

Thẩm định viên áp dụng phương pháp hạch toán đặc biệt cho những loại bất động sản đặc thù như rạp phim, khách sạn, hoặc những tài sản liên quan đến việc sinh lời trong tương lai. Nhiệm vụ chính của phương pháp này là phân tích khả năng sinh lời tiềm năng từ hoạt động kinh doanh của bất động sản đó. Thu nhập ròng hàng năm của bất động sản được tính bằng hiệu số giữa giá trị sinh lời và chi phí quản lý kinh doanh.

Phương pháp hạch toán chỉ phù hợp với những bất động sản có hoạt động kinh doanh mang lại lợi nhuận. Đồng thời, để thực hiện phương pháp này một cách chính xác, thẩm định viên cần phải có kiến thức chuyên môn sâu rộng về lĩnh vực đó, đặc biệt là về quản lý và hoạt động kinh doanh của bất động sản.

Thẩm định viên sử dụng phương pháp này cần có kiến thức chuyên sâu về lĩnh vực. 

5.5 Phương pháp thặng dư

Phương pháp thặng dư được áp dụng đặc biệt cho những bất động sản có giá trị dựa trên quy hoạch và mục đích sử dụng trong tương lai, không phải là các bất động sản tính theo hiện trạng sử dụng. Phương pháp này đặc biệt hữu ích trong việc đánh giá tiềm năng phát triển của bất động sản.

Tuy nhiên, phương pháp này cũng có những hạn chế như sau:

• Tình hình thị trường có thể ảnh hưởng đến mọi giả định và chi phí được sử dụng trong quá trình thẩm định.
• Giá trị đồng tiền không được điều chỉnh theo thời gian, làm cho ước lượng giá trị trở nên khó khăn.
• Thẩm định viên cần phải có kỹ năng và kiến thức chuyên sâu về các khoản đầu tư khác nhau để có thể áp dụng phương pháp này một cách chính xác và hiệu quả.

Mặc dù có những hạn chế, phương pháp thặng dư vẫn là một công cụ hữu ích trong việc đánh giá giá trị của bất động sản dựa trên tiềm năng phát triển và quy hoạch trong tương lai.

6. Một số lưu ý khi thẩm định giá bất động sản 

• Hãy đảm bảo rằng việc thu thập thông tin và dữ liệu cần thiết được thu thập đầy đủ và chính xác. Các dữ liệu này có thể bao gồm thông tin về bất động sản, thị trường bất động sản, các yếu tố kinh tế và xã hội tác động.
• Đánh giá mọi yếu tố sẽ ảnh hưởng đến giá trị bất động sản như vị trí, điều kiện kỹ thuật, tình trạng thị trường, các yếu tố pháp lý và các yếu tố kinh tế, xã hội khác.
• Không chỉ dựa vào một phương pháp thẩm định giá, thay vào đó hãy sử dụng một loạt phương pháp thẩm định giá bất động sản để có được cái nhìn toàn diện về giá trị của bất động sản. 
• Xem xét kỹ các yếu tố không chắc chắn và rủi ro có thể ảnh hưởng đến giá trị bất động sản và đảm bảo chúng được đánh giá cẩn thận. 
• Đảm bảo rằng quá trình thẩm định giá được thực hiện một cách chính xác và công bằng, không bị ảnh hưởng bởi những yếu tố cá nhân hoặc không chính xác.
• Luôn cập nhật thông tin về thị trường bất động sản và điều chỉnh đánh giá nếu có bất kỳ thay đổi nào trong thị trường.

Thẩm định giá giúp người dùng định hình những giá trị thiết thực của bất động sản mình đang có. Với các phương pháp thẩm định giá trên, hy vọng những cuộc giao dịch bất động sản của bạn sẽ thành công hơn mong đợi. Đừng quên thường xuyên truy cập vào website Arental.vn để xem thêm nhiều bài viết hay và hữu ích khác nhé.