Nội dung bài viết

Định giá tài sản và vai trò của công ty định giá tài sản

Định giá tài sản là gì? Vai trò của doanh nghiệp định giá tài sản ra sao? Hãy cùng Arental Việt Nam tìm hiểu rõ hơn qua bài viết dưới đây. 

1. Định giá tài sản là gì?

Định giá tài sản là quá trình xem xét các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của tài sản để xác định giá trị cụ thể quy ra thành tiền cho từng loại tài sản. Các yếu tố này bao gồm:

• Sở hữu: Tài sản thuộc sở hữu của cá nhân, tổ chức nào?
• Địa điểm: Tài sản nằm ở đâu?
• Tình trạng: Tài sản có đang trong tình trạng tốt hay không?
• Thị trường: Thị trường của loại tài sản đó như thế nào?
• Thời điểm: Giá trị của tài sản có thể thay đổi theo thời gian.

Để xác định giá trị của tài sản, cần xem xét các yếu tố này một cách kỹ lưỡng và toàn diện. Kết quả định giá cần phù hợp với thị trường của loại tài sản đó tại một địa điểm và trong một thời điểm nhất định.

Định giá tài sản là một hoạt động quan trọng trong nền kinh tế thị trường. Kết quả định giá tài sản có ảnh hưởng đến nhiều quyết định kinh tế quan trọng, chẳng hạn như quyết định mua bán, đầu tư, vay vốn,...

Định giá tài sản có thể được thực hiện bởi các cá nhân, tổ chức có kinh nghiệm và chuyên môn trong lĩnh vực này.

Hoạt động định giá tài sản phục vụ cho nhu cầu sử dụng tài sản để giao dịch, đảm bảo pháp lý.

2. Mục đích của việc định giá tài sản

Mục đích của việc định giá tài sản là để đáp ứng mục đích sử dụng tài sản cho một công việc cụ thể. Việc định giá quyết định tài sản sẽ được sử dụng vào việc gì. Đây còn là hoạt động phản ánh những đòi hỏi về mặt lợi ích của tài sản mà người sở hữu cần xã định trong mỗi công việc hay một giao dịch đã được thỏa thuận.

Đối với nền kinh tế thị trường, việc định giá tài sản thường có mục đích:

2.1. Xác định giá trị tài sản nhằm mục đích chuyển giao quyền sở hữu của tài sản đó

• Giúp người bán xác định mức giá nằm trong phạm vi thương lượng có thể chấp nhận được.
• Giúp người mua có căn cứ để quyết định giá mua tài sản.
• Tạo nên cơ sở để trao đổi các tài sản có giá trị tương đương nhau.

2.2. Xác định giá trị tài sản cho mục đích liên quan đến vấn đề tài chính tín dụng

• Mục đích đem tài sản đi cầm cố hoặc thế chấp.
• Hợp đồng bảo hiểm tài sản có giá trị được xác định.

2.3. Xác định giá trị tài sản phục vụ mục đích đầu tư và phát triển

• Dùng để so sánh các cơ hội đầu tư với giá trị tài sản.
• Là yếu tố giúp quyết định khả năng có thể đầu tư của người sở hữu.

2.4. Xác định giá trị tài sản thuộc doanh nghiệp

• Dùng để xác định giá trị thị trường của nguồn vốn đầu tư.
• Là phương thức để xác định giá trị của một doanh nghiệp.
• Dùng để hộ nhất, mua bán hoặc thanh lý các tài sản thuộc doanh nghiệp.

2.5. Xác định giá trị tài sản phục vụ cho các yêu cầu pháp lý

• Tính thuế năm cho người sở hữu.
• Tính giá trị bồi thường từ nhà nước khi tài sản nằm trong khu vực quy hoạch.
• Dùng để tính thuế khi tài sản được đem bán hoặc cho thừa kế.
• Là cơ sở để phân chia tài sản tại tòa.
• Phục vụ mục đích đấu thầu tài sản công.
• Xác định giá để phục vụ công tác phát mãi, đấu thầu tài sản hoặc đem tài sản sung vào công quỹ.

3. Vai trò của các doanh nghiệp định giá tài sản  

Trong nền kinh tế thị trường, giá trị tài sản là một yếu tố quan trọng, ảnh hưởng đến các quyết định của các bên liên quan, bao gồm: người mua, người bán, nhà đầu tư, doanh nghiệp, tổ chức, cơ quan quản lý nhà nước,...

Do đó, doanh nghiệp định giá tài sản đóng vai trò quan trọng trong việc cung cấp thông tin về giá trị tài sản cho các bên liên quan, giúp các bên đưa ra quyết định đúng đắn trong các giao dịch, đầu tư, quản lý tài sản.

Cụ thể, vai trò của doanh nghiệp định giá tài sản bao gồm:

Cung cấp thông tin về giá trị tài sản

Các doanh nghiệp định giá tài sản sử dụng các phương pháp định giá khoa học, khách quan để xác định giá trị tài sản. Thông tin này là cơ sở để các bên liên quan đưa ra quyết định về giá cả, giao dịch, đầu tư, quản lý tài sản.

Khi mua bán bất động sản, người mua cần biết giá trị thực của bất động sản để đưa ra mức giá phù hợp. Khi đầu tư vào cổ phiếu, nhà đầu tư cần biết giá trị thực của cổ phiếu để hạn chế rủi ro.

Giảm thiểu rủi ro

Việc định giá tài sản giúp các bên liên quan hiểu rõ giá trị của tài sản, từ đó giảm thiểu rủi ro trong các giao dịch, đầu tư.

Khi mua bán tài sản, nếu không biết giá trị thực của tài sản, người mua có thể mua với giá quá cao, hoặc người bán có thể bán với giá quá thấp. Điều này có thể dẫn đến rủi ro cho cả hai bên.

Thúc đẩy các hoạt động kinh tế

Định giá tài sản giúp tạo điều kiện thuận lợi cho các hoạt động giao dịch, đầu tư, quản lý tài sản. Từ đó, thúc đẩy các hoạt động kinh tế - xã hội phát triển.

Định giá tài sản giúp các doanh nghiệp định giá tài sản cố định chính xác, từ đó đưa ra quyết định đầu tư hiệu quả. Định giá tài sản giúp các ngân hàng thẩm định tài sản thế chấp chính xác, từ đó giảm thiểu rủi ro cho các khoản vay.

>>>>> Các dự án nổi bậc tại TPHCM

Công ty thẩm định giá tài sản có vai trò thực hiện các công tác xác định giá trị tài sản.

4. Nhiệm vụ cụ thể của thẩm định viên

• Thẩm định giá tài sản: Trực tiếp thẩm định giá trị các hợp đồng thuộc các lĩnh vực: động sản, bất động sản, giá trị doanh nghiệp. 
• Lập báo cáo thẩm định giá tài sản: Lập báo cáo thẩm định giá tài sản, trong đó nêu rõ kết quả thẩm định giá, phương pháp thẩm định giá, cơ sở dữ liệu sử dụng, ý kiến của thẩm định viên về giá trị tài sản. 
• Giám sát chất lượng của báo cáo thẩm định giá tài sản: Giám sát về chất lượng của báo cáo thẩm định giá tài sản và các chứng thư liên quan đến tài sản đó. Thẩm định viên phải đảm bảo rằng báo cáo thẩm định giá tài sản được lập đúng quy định, có tính chính xác, khách quan và trung thực.
• Đề xuất ý kiến, cảnh báo rủi ro: Trực tiếp tham gia đề xuất ý kiến và cảnh báo những rủi ro có thể xảy ra trong việc định giá tài sản cũng như quản lý đối với các nhóm tài sản trong từng thời kỳ. 
• Theo dõi, quản lý hồ sơ của tài sản: Thực hiện công tác theo dõi, quản lý hồ sơ của tài sản đã được định giá. Thẩm định viên cần lưu trữ hồ sơ định giá tài sản theo quy định, đảm bảo tính an toàn và dễ dàng truy xuất khi cần thiết.
• Làm chủ trì trong các công tác định tái giá tài sản theo thời kỳ: Thẩm định viên cần sử dụng các phương pháp thẩm định giá phù hợp để xác định giá trị tài sản tại thời điểm tái định giá, đảm bảo giá trị tài sản phản ánh đúng giá trị thực tế của tài sản.

5. Các phương pháp định giá tài sản

Định giá tài sản là quá trình xác định giá trị của tài sản tại một thời điểm, địa điểm nhất định, phù hợp với mục đích định giá. Để định giá một tài sản cụ thể, đơn vị thẩm định có thể sử dụng các phương pháp định giá tài sản sau:

5.1. Phương pháp so sánh

Phương pháp so sánh là một trong những phương pháp thẩm định giá tài sản phổ biến nhất. Phương pháp này dựa trên cơ sở so sánh giá trị tài sản cần thẩm định giá theo giá trị thị trường với giá trị các tài sản tương tự có quan hệ trực tiếp đã được giao dịch.

Để thực hiện phương pháp so sánh, thẩm định viên cần thu thập thông tin về giá trị các tài sản tương tự đã được giao dịch. Thông tin này có thể thu thập từ các nguồn như:

• Hệ thống dữ liệu về giá giao dịch tài sản của các doanh nghiệp định giá tài sản uy tín.
• Cơ sở dữ liệu về giá giao dịch tài sản của các tổ chức, cơ quan nhà nước.
• Công bố thông tin về giá giao dịch tài sản trên các phương tiện truyền thông.

Sau khi thu thập thông tin, thẩm định viên cần lựa chọn các tài sản tương tự có quan hệ trực tiếp với tài sản cần thẩm định giá. Các tài sản tương tự cần có các đặc điểm sau:

• Loại tài sản tương tự.
• Vị trí tương tự.
• Diện tích tương tự.
• Các đặc điểm khác có ảnh hưởng đến giá trị tài sản.

Thẩm định viên sẽ tiến hành so sánh giá trị các tài sản tương tự đã được giao dịch với giá trị tài sản cần thẩm định giá. Trên cơ sở đó, thẩm định viên sẽ xác định giá trị của tài sản cần thẩm định giá.

5.2. Phương pháp chi phí

Phương pháp này dựa trên cơ sở chi phí tạo ra tài sản để xác định giá trị của tài sản cần định giá.

Để thực hiện phương pháp chi phí, thẩm định viên cần xác định chi phí tạo ra tài sản cần thẩm định giá. Chi phí này bao gồm các chi phí sau:

• Chi phí nguyên vật liệu.
• Chi phí nhân công.
• Chi phí thiết bị.
• Chi phí khấu hao.
• Chi phí khác.

Sau khi xác định chi phí tạo ra tài sản, thẩm định viên cần trừ hao, giảm giá tích lũy của tài sản để xác định giá trị của tài sản cần thẩm định giá.

5.3. Phương pháp vốn hóa trực tiếp

Phương pháp dựa trên cơ sở quy đổi dòng thu nhập và lợi nhuận của tài sản cần định giá về giá trị hiện tại.

Để thực hiện phương pháp dòng tiền chiết khấu, thẩm định viên cần xác định dòng thu nhập và lợi nhuận của tài sản trong tương lai. Dòng thu nhập và lợi nhuận này có thể là dòng thu nhập thuần, dòng tiền tự do, hoặc dòng tiền trước thuế và khấu hao.

Sau khi xác định dòng thu nhập và lợi nhuận của tài sản, thẩm định viên cần xác định tỷ suất chiết khấu phù hợp. Tỷ suất chiết khấu là tỷ lệ lợi nhuận yêu cầu của nhà đầu tư đối với khoản đầu tư vào tài sản đó.

Thẩm định viên sẽ sử dụng công thức dòng tiền chiết khấu để xác định giá trị của tài sản cần định giá.

Giá trị của tài sản = Tổng dòng thu nhập và lợi nhuận trong tương lai / Tỷ suất chiết khấu

5.4. Phương pháp dòng tiền chiết khấu

Phương pháp dựa trên cơ sở quy đổi dòng thu nhập và lợi nhuận của tài sản cần định giá về giá trị hiện tại.

Để thực hiện phương pháp dòng tiền chiết khấu, thẩm định viên cần thực hiện các bước sau:

1. Xác định dòng thu nhập và lợi nhuận của tài sản

Dòng thu nhập và lợi nhuận của tài sản cần được xác định một cách chính xác và hợp lý. Dòng thu nhập và lợi nhuận này có thể là dòng thu nhập thuần, dòng tiền tự do, hoặc dòng tiền trước thuế và khấu hao.

2. Xác định tỷ suất chiết khấu

Tỷ suất chiết khấu là tỷ lệ lợi nhuận yêu cầu của nhà đầu tư đối với khoản đầu tư vào tài sản đó. Tỷ suất chiết khấu cần được xác định một cách khách quan, phù hợp với rủi ro của tài sản.

3. Tính toán giá trị của tài sản

Thẩm định viên sẽ sử dụng công thức dòng tiền chiết khấu để tính toán giá trị của tài sản cần định giá.

Giá trị của tài sản = Tổng dòng thu nhập và lợi nhuận trong tương lai / Tỷ suất chiết khấu

5.5. Phương pháp thặng dư

Phương pháp dựa trên cơ sở xác định giá trị phát triển của tài sản bất động sản cần định giá, sau đó trừ đi các chi phí phát sinh để xác định giá trị của tài sản.

Để thực hiện phương pháp thặng dư, thẩm định viên cần thực hiện các bước sau:

1. Xác định giá trị phát triển của tài sản

Thẩm định viên cần xác định giá trị phát triển của tài sản bằng cách dự tính dòng tiền mà tài sản có thể tạo ra trong tương lai. Dòng tiền này có thể là dòng tiền từ việc sử dụng tài sản, từ việc bán tài sản, hoặc từ cả hai.

2. Xác định các chi phí phát sinh

Các chi phí phát sinh bao gồm các chi phí cần thiết để phát triển tài sản, bao gồm các chi phí đầu tư, chi phí xây dựng, chi phí vận hành,...

3. Tính toán giá trị của tài sản

Giá trị của tài sản = Giá trị phát triển của tài sản - Các chi phí phát sinh

>>>>> Dự án Thảo Điền Green quận 2

Các phương pháp định giá tài sản được áp dụng cho tất cả các tài sản có thể giao dịch.

Trên đây là bài viết tổng hợp về các thông tin về định giá tài sản. Hy vọng qua bài viết này, bạn đã hiểu được các phương pháp định giá tài sản phổ biến hiện nay. Nếu bạn thấy bài viết hay và hữu ích, hãy chia sẻ cho bạn bè và người thân của mình nhé. Và cũng đừng quên thường xuyên truy cập vào website Arental.vn để xem thêm nhiều bài viết hay và hữu ích khác.